據(jù)了解經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期日本的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛漲。據(jù)日本1965年出版的《建設(shè)白書》統(tǒng)計(jì)，以1955年為基數(shù)100計(jì)算，到了1964年日本全國市街地價(jià)價(jià)格指數(shù)為726，即這一時(shí)期日本全國地價(jià)漲了6．26倍，同期日本全國批發(fā)物價(jià)累計(jì)僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線大城市情況，其地價(jià)漲幅肯定更加驚人，粗略估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今天我國北京、上海等一線大城市近五年的上漲水平。但當(dāng)時(shí)卻沒有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。
據(jù)日本政府統(tǒng)計(jì)，1955年—1960年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長9．7％，1960年—1970年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長11．6％，上個(gè)世紀(jì)六十年代日本國民也實(shí)現(xiàn)了收入倍增計(jì)劃。日本經(jīng)濟(jì)從1951年至1973年是高速增長年份，前后持續(xù)22年。而我國經(jīng)濟(jì)從1978年至今已經(jīng)持續(xù)高速增長33年，這一時(shí)期國民收入也實(shí)現(xiàn)了多倍增長。對(duì)比日本情況，我國國民有可能消化房價(jià)上漲的影響，初步分析我國房地產(chǎn)應(yīng)該基本不存在泡沫，至少應(yīng)該不存在全國性泡沫�，F(xiàn)實(shí)情況是，從2000年起我國大量建設(shè)住宅，各地房價(jià)上漲起步年份不同，上漲速度時(shí)快時(shí)慢，2005年以后確實(shí)存在上漲過快現(xiàn)象。
首先，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。我國各地房地產(chǎn)上漲時(shí)間、速度、幅度的不同，以及人口居住不能實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)等事實(shí)，說明我國還沒有實(shí)現(xiàn)全國性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，更談不上全國性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可同日而語。
其次，我國是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的典型問題就是供應(yīng)短缺，上世紀(jì)八十年代鋼材漲價(jià)、九十年代彩電漲價(jià)是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進(jìn)入市場初期由于供應(yīng)不足造成的價(jià)格飛漲，不是泡沫。同樣，我國房地產(chǎn)改革從1998年起步，住宅商品化不過才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段，土地要素價(jià)格也是隨著房產(chǎn)開始進(jìn)入市場，初期階段也必然會(huì)像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價(jià)格飛漲。發(fā)達(dá)國家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場已經(jīng)有幾百年歷史，比初期價(jià)格上漲數(shù)以百倍計(jì)，我們幾曾見過發(fā)達(dá)國家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價(jià)格上漲稱之為泡沫？即便現(xiàn)在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達(dá)到很高的價(jià)格水平，只有市場供應(yīng)充足時(shí)才出現(xiàn)回落。
其三，中日一線城市人口數(shù)量對(duì)比。我國北京、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時(shí)期集中了日本全國人口的10％，北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國2％多，還存在大量人口等候進(jìn)入，這形成房地產(chǎn)漲價(jià)的強(qiáng)烈勢能，表明市場上有極大的現(xiàn)實(shí)需求。在有現(xiàn)實(shí)需求情況下，市場價(jià)格話語權(quán)掌握在供應(yīng)方手里，這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。日本東京地價(jià)遠(yuǎn)高于其他地方，所以，我國北京、上海等大城市房價(jià)上漲過快、高出其他地方也是必然趨勢，且考慮到我國一線大城市的戶口制約，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
最后，從購買力角度分析。高房價(jià)有高收入者購買力支撐，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強(qiáng)，因而向高收入消費(fèi)者供應(yīng)高價(jià)房，這不是泡沫，而是現(xiàn)實(shí)市場高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映。我們需要區(qū)別對(duì)待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場供需決定的事實(shí)，高收入者購買高價(jià)房如果可以實(shí)現(xiàn)供需平衡，就不是泡沫。
如何理解抑制房價(jià)
既然不存在房地產(chǎn)泡沫，如何理解我國政府一再采取措施調(diào)控房價(jià)？我認(rèn)為，在某個(gè)時(shí)間段，例如2009年至2010年上半年，我國房價(jià)上漲確實(shí)過快，存在高房價(jià)、缺少對(duì)應(yīng)高品質(zhì)房地產(chǎn)、高價(jià)房供應(yīng)偏多等問題，其帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國、日本房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)，所以，我國政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”、“抑制過快上漲”，到后期才逐步加碼至目前的嚴(yán)厲水平。換句話說，政府有能力控制房價(jià)上漲，政府可以視經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長水平高低進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可以打壓也可以適當(dāng)放緩打壓力度，達(dá)到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長處于適當(dāng)水平的目的。至此，已經(jīng)不需要解釋我國經(jīng)濟(jì)2012年不會(huì)硬著陸的原因了，因?yàn)檎莆沼小皽囟日{(diào)控器”。此外房地產(chǎn)價(jià)格飛漲還會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大，從穩(wěn)定的政治需要出發(fā)，適當(dāng)控制房價(jià)過快上漲和增加保障房供應(yīng)是雙管齊下解決問題的重要舉措。
近兩年，中國房地產(chǎn)市場遭遇了嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但是并未妨礙地方政府以地生財(cái)?shù)募みM(jìn)步伐。剛剛過去的2011年，土地出讓金收入已經(jīng)躥升至3.15萬億元，而2009年這一數(shù)字為1.59萬億，兩年內(nèi)賣地收入就實(shí)現(xiàn)了翻一番，如此高速增長預(yù)示著地方政府賣地賺錢的沖動(dòng)已經(jīng)瀕臨失控。
若把周期拉長，從1998年住房制度改革至今的13年，土地出讓收入總額累計(jì)高達(dá)12.75萬億元，年均1萬億的天量土地收入，讓地方政府的日子出奇的美好，同時(shí)中國土地市場也快速地實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)化和貨幣化。由此，各路利益團(tuán)體一片和諧——地方官員迷戀土地財(cái)政，開發(fā)商攫取泡沫紅利，投機(jī)人坐享套利差價(jià)。
但這一切看起來欣欣向榮的背后，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)大多數(shù)城市的地價(jià)都存在著嚴(yán)重高估，偏離真實(shí)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值，是房價(jià)泡沫的最主要組成部分。同時(shí)，土地資產(chǎn)是放在銀行的主要擔(dān)保抵押物，土地市場一有風(fēng)吹草動(dòng)，勢必會(huì)嚴(yán)重沖擊銀行體系。
過去13年的土地市場繁榮，與之伴隨著的是貨幣擴(kuò)張的突飛猛進(jìn)，流動(dòng)性堆積起來了巨大的地產(chǎn)和房產(chǎn)泡沫，但高速貨幣擴(kuò)張正面臨嚴(yán)重危機(jī)。今年的廣義貨幣M2增速目標(biāo)已經(jīng)降至14%，貨幣投放量已經(jīng)高達(dá)85萬億元，M2與GDP之比已經(jīng)嚴(yán)重失衡。同時(shí)，低利率時(shí)代不會(huì)再維持太久，廉價(jià)資金堆積起來的繁榮隱含不少非理性因素。為了確保經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和健康增長，貨幣泡沫堆積速度必須慢下來，甚至走向另一面。
如此一來，就難有更天量的貨幣，支撐急速膨脹的土地市場規(guī)模。最終中國土地市場有可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性的收縮造成嚴(yán)重沖擊，而造成整個(gè)土地市場非理性繁榮的終結(jié)，這一過程必然加劇銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，危及地方財(cái)政安全。貨幣環(huán)境走向常態(tài)之日，即是土地市場土崩瓦解之時(shí)。正是因?yàn)楦咚僭鲩L的土地市場繁榮注定了是難以為繼，并且一旦沙堆建立起來的泡沫坍塌，會(huì)帶來災(zāi)難性的后果，所以必須盡快結(jié)束高地價(jià)主導(dǎo)下的土地財(cái)政突進(jìn)，讓市場漸漸恢復(fù)常態(tài)。
不僅僅處于中長期危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)考慮，土地市場的過度繁榮也帶來了不和諧因素。巨額土地收入去向成謎，很少看到詳細(xì)的流向報(bào)告，若不能將這些資金有效用于民生領(lǐng)域，勢必會(huì)滋生貪腐問題，同時(shí)嚴(yán)重挫傷民眾的感情，不利于社會(huì)穩(wěn)定。
同時(shí)，地方官員眼瞅著賣地的暴利，就設(shè)法不斷開發(fā)新增土地資源。近些年征地糾紛不斷，其根源即在此。近日，國務(wù)院出臺(tái)的戶籍改革通知特別強(qiáng)調(diào)，不能以戶籍改革為契機(jī)，借城鎮(zhèn)化之名，強(qiáng)迫占用農(nóng)民土地，必須尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益。
當(dāng)前，遠(yuǎn)至偏遠(yuǎn)的小縣城、小城鎮(zhèn)，都在掀起一波聲勢浩大的地產(chǎn)開發(fā)浪潮，這其中嚴(yán)重侵害農(nóng)民利益、損害農(nóng)村經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的行為十分普遍。由于重復(fù)建設(shè)和政績工程現(xiàn)象突出，大量土地被浪費(fèi)，確實(shí)影響到了農(nóng)林牧副漁等產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。這只會(huì)帶來縮短農(nóng)產(chǎn)品（000061）價(jià)格周期，造成通脹上行壓力。
告別土地財(cái)政到了必須穩(wěn)步推進(jìn)的時(shí)候，否則高地價(jià)之下，房地產(chǎn)再怎么調(diào)控，最終都只會(huì)白忙活一場。從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，解決土地財(cái)政問題還有很長的道路要走。除了分稅制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核體系更為合理的政績考核標(biāo)準(zhǔn)、通過發(fā)行地方債或開征物業(yè)稅，以改變地方政府的財(cái)政收入構(gòu)成、進(jìn)一步改革土地審批制度等問題都是必須同時(shí)進(jìn)行的重大議題。
為今之計(jì)，我們完全可以把地方政府當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立的利益主體，通過嚴(yán)格的約束機(jī)制明確其通過權(quán)力獲得利益的邊界，重新設(shè)計(jì)地方政府權(quán)力和義務(wù)、激勵(lì)和約束的政策框架。土地市場不能再肆意生長！
早春二月的中國樓市，許多“信號(hào)”和探測風(fēng)向的氫氣球值得玩味。
春節(jié)上班伊始，先是蕪湖市推出“免稅、補(bǔ)錢、送戶口”的刺激樓市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通過，9日發(fā)文，10日批準(zhǔn)生效，12日即被叫停。這是繼廣東佛山之后，第二個(gè)籌劃樓市“再調(diào)控”而被緊急叫停的城市。
蕪湖市釋放的這個(gè)試探樓市風(fēng)向的氣球剛一松手即被戳破，但仍有不罷休的繼續(xù)跟進(jìn)。上周，寧波市象山縣又悄然變通“限購令”，只要一次性付款便可購買多套房。
從各地忽明忽暗對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看，在持續(xù)兩年多的“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，過度依賴土地財(cái)政的地方政府的承壓能力已到極限，深度博弈還在繼續(xù)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年的我國土地收入近3萬億元，而2011年不足2萬億元，今年元月，全國300個(gè)城市土地出讓金收入比同期下降67%，其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減，而政府對(duì)資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能，特別是信貸狂飆的年景，盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。
經(jīng)過去年的清理規(guī)范和壓縮，全國一萬多個(gè)地方融資平臺(tái)的貸款余額尚有9萬多億元，今年1/3要到期還本付息。發(fā)達(dá)地區(qū)的一家省級(jí)平臺(tái)公司的老總說，公司現(xiàn)在一天的利息就要360萬元，一年光利息要12億元，而現(xiàn)金流只能維持公司日常運(yùn)行。一些地方開始以高利息向機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工集資，新一輪的展期、借新還舊的債務(wù)循環(huán)再次開始。土地和房地產(chǎn)市場的冷卻對(duì)地方財(cái)政收入的影響相對(duì)滯后，但最遲不過今年二季度，這個(gè)“深坑”將會(huì)清晰呈現(xiàn)。
過度依賴土地財(cái)政暴飲暴食的地方政府，如今面對(duì)的是債務(wù)集中到期，清湯寡水的日子當(dāng)然難熬。于是一個(gè)個(gè)寄希望于對(duì)限控政策“適度預(yù)調(diào)微調(diào)”，半遮半擋，邊調(diào)邊看。中央政府則一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定正確的調(diào)控方向不動(dòng)搖，促使房價(jià)回歸合理。
雜音和小動(dòng)作混淆了市場預(yù)期，使人無所適從。而更大的風(fēng)險(xiǎn)在于，一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應(yīng)，讓當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控來之不易的既有局勢失控。用一位財(cái)政局長的話說“地方政府做夢(mèng)都渴望房地產(chǎn)調(diào)控能松綁”。一粒小火星很快就會(huì)形成燎原之勢，如果后續(xù)者密集跟進(jìn)，倒逼調(diào)控政策改弦更張，重蹈過往數(shù)輪調(diào)控的覆轍，那么不僅政府的公信力會(huì)受損，整個(gè)房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反抽，歷時(shí)數(shù)載的調(diào)控成果將毀于一旦。
美國財(cái)政部駐華經(jīng)濟(jì)與金融特使David Dollar最近在一篇《關(guān)于美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅對(duì)中國的借鑒意義》的文章中說，從1998年到2006年的8年間，美國的房價(jià)翻了一番，8年內(nèi)住房按揭貸款增長了150%，而同期國民收入和GDP的增長卻沒有那么迅速，這比GDP的增長速度快得多，房價(jià)的上漲超過了基本面，所以回過頭來看，是很糟糕的泡沫狀態(tài)。相比而言，中國的許多城市在過去十年中，房價(jià)出現(xiàn)了十倍以上的漲幅，以至于連巴菲特都說“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。
當(dāng)房地產(chǎn)泡沫極度膨脹、市場機(jī)制全面失靈時(shí)，管理者必須對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定承擔(dān)責(zé)任，并果斷而及時(shí)地進(jìn)行調(diào)控。如果一味曖昧縱容，任由利益集團(tuán)張目，悲劇性的教訓(xùn)俯拾皆是。
上世紀(jì)80年代，在日元升值狂潮中，日本財(cái)團(tuán)買光國內(nèi)的土地物業(yè)，炒得沸反盈天后再“買世界”，最著名的案例是三菱地產(chǎn)購買了美國的洛克菲勒環(huán)球中心，但進(jìn)入90年代后，隨著信貸緊縮和地價(jià)回落，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，日本人在最高價(jià)買入的洛克菲勒環(huán)球中心5年后在付出了逾6億美元的虧損后，再以半價(jià)轉(zhuǎn)讓給原房產(chǎn)所有人洛克菲勒財(cái)團(tuán)。一場游戲一場夢(mèng)，日本全國為這種瘋狂付出了代價(jià)，日本時(shí)代隨之結(jié)束。
從1997年的亞洲金融危機(jī)到2007年的美國次貸危機(jī)，從上世紀(jì)80年代的日本到眼下的美國和歐洲，歷史上很多金融危機(jī)的一個(gè)共同教訓(xùn)就是絆倒在房地產(chǎn)這個(gè)“硬石頭”上。政府過度舉債且債務(wù)的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價(jià)上漲、房價(jià)追著地鐵輕軌跑，加之金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱和煽風(fēng)點(diǎn)火，烈火烹油，助長泡沫膨脹和破滅。
發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)說明，泡沫經(jīng)濟(jì)是一條不歸路。泡沫吹大了，所有的利益相關(guān)者都不希望泡沫破滅。這種全民非理性的“羊群效應(yīng)”和從眾心理，只會(huì)讓管理者左右搖擺、首鼠兩端，縱容繼續(xù)吹大泡沫直至最后的破滅。我們，能夠擺脫宿命嗎？
2012年無疑是中國房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵的一年，市場已經(jīng)無法“對(duì)峙”，企業(yè)早筋疲力盡。有機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告顯示，截至1月底，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)3006萬平方米，比去年同期增長約42%。這基本反映了全國性的趨勢。
考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，今年會(huì)在大量庫存的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加可售面積。2011年中國新增46億平方米的新房建筑面積，是在融資困難與現(xiàn)金流緊張的背景下進(jìn)行開發(fā)，所以，庫存日益上升的中國房地產(chǎn)業(yè)今年幾乎很難繼續(xù)支撐下去。
庫存的增加與調(diào)控有關(guān)，政策設(shè)置了限購門檻并制造了市場降價(jià)預(yù)期，從而對(duì)需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是，中國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過合理水平，投機(jī)性需求過高。因此，不管調(diào)控手段是否合理，防止價(jià)格失控并推進(jìn)需求結(jié)構(gòu)合理化無疑是一個(gè)正確的目標(biāo)，這有助于鞏固金融安全。
通過海外借款、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等融資手段，地產(chǎn)企業(yè)苦苦支撐而不愿降價(jià)促銷。正是這種堅(jiān)持，導(dǎo)致了目前全國地產(chǎn)庫存總量越來越高的局面。這意味著地產(chǎn)行業(yè)把地產(chǎn)調(diào)控的危局又推給了政府，庫存將不再是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生威脅，各地政府不得不尋求政策突破來挽救本地經(jīng)濟(jì)。
蕪湖市政府打響了救市第一槍，這構(gòu)成了對(duì)全局性的地產(chǎn)調(diào)控政策的挑戰(zhàn)，如果越來越多的地方政府加入救市行列，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策有半途而廢的可能。
在當(dāng)前市場形勢下，“變相救市”是非常錯(cuò)誤的決定，它會(huì)延續(xù)目前市場對(duì)峙的趨勢，讓更多的企業(yè)心存僥幸，拒絕降價(jià)消化庫存，從而讓市場復(fù)雜化：企業(yè)可能會(huì)投入更多的資金成本維持現(xiàn)狀，從而惡化其負(fù)債規(guī)模；公眾對(duì)政策的信任將會(huì)遭到破壞，但由于缺乏寬松的貨幣政策，各種需求并不必然會(huì)涌現(xiàn)市場。這意味著，這將加大此次調(diào)控所帶來的社會(huì)成本，并將整體經(jīng)濟(jì)置于更加危險(xiǎn)的局勢之中。
事實(shí)上，如果政府不出手相救，市場會(huì)尋找到解決辦法，比如企業(yè)降價(jià)促銷來摸索市場可接受的價(jià)格水平，而有購房需求的居民則會(huì)慢慢認(rèn)可不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下降的可能，從而降低預(yù)期。一旦出手干預(yù)，則會(huì)打亂這個(gè)持續(xù)兩年才形成的市場供需“對(duì)接”，導(dǎo)致市場混亂。
長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的作用被夸大了，與其說是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不如說是地方政府的收入支柱產(chǎn)業(yè)更接近真相。目前庫存積壓的現(xiàn)象與2008年極為相似，同時(shí)伴隨地產(chǎn)投資開發(fā)大幅下降，但當(dāng)年對(duì)全國固定資產(chǎn)投資增速并沒有形成難以想象的壓力。非常明顯的是，它對(duì)政府的收入產(chǎn)生了重要影響。
地產(chǎn)泡沫：社會(huì)不可承受之重
因此，所謂房價(jià)下跌影響中國經(jīng)濟(jì)安全的說法只是開發(fā)商與地方政府兩個(gè)相關(guān)利益者的恐嚇，而不存在明顯的相關(guān)性。事實(shí)上，中國地產(chǎn)泡沫不是價(jià)格泡沫，而是數(shù)量泡沫，這主要體現(xiàn)在二三線城市“空置率”過高，這不僅體現(xiàn)在企業(yè)庫存，更表明住房投資比例過大。如果地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，會(huì)吸引更多投資者涌入，推高房價(jià)與空置率，讓經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)巨大的泡沫之中。
只有降低價(jià)格，滿足剛性需求，讓那些投資者（或投機(jī)者）不再涌入，才可以阻止這場泡沫持續(xù)下去。由于太多權(quán)貴或富人擁有過多的住房，目前放松調(diào)控可能導(dǎo)致那些精明的或更清楚未來趨勢的投資者拋售套現(xiàn)，從而讓購買力較弱的剛需客戶為高房價(jià)埋單。因此，目前放松調(diào)控簡直是一場災(zāi)難。
房價(jià)下跌意味著地方政府無法繼續(xù)通過土地和稅收在居民那里吸取更多財(cái)富。眾所周知的是，地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格成本中占據(jù)最大部分，他們將這部分收入繼續(xù)投資基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)了通脹。如果房價(jià)下跌，意味著政府拿走居民的減少了，這會(huì)提高居民其他方面的支付能力，這也是中國擴(kuò)大內(nèi)需政策所樂見的結(jié)果。
中國政府也正在調(diào)整政策，引導(dǎo)那些幾乎都不會(huì)選擇回到農(nóng)村的新生代農(nóng)民工融入城市，阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務(wù)，而是房價(jià)，他們沒有能力在城市置產(chǎn)落戶。因此，房價(jià)不僅僅是“城市問題”，還是中國人口“城市化”的問題，考慮到這一群體的巨大規(guī)模，這事關(guān)社會(huì)未來的穩(wěn)定與發(fā)展。
中國政府不應(yīng)該繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)中吸收過多的民間財(cái)富，過高的房價(jià)不僅影響到了經(jīng)濟(jì)安全，還制造了巨大的社會(huì)矛盾，并讓國家的未來陷入暗淡。無論如何，中國社會(huì)都已經(jīng)無法承受這個(gè)人造“泡沫”。
無論是宋衛(wèi)平，還是原杭州市委書記王國平都遭到我猛烈地批評(píng)。哪有一個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)人，炒買炒賣土地的？2009年和2010年，宋衛(wèi)平一個(gè)勁的舉牌當(dāng)?shù)赝�，我�?dāng)時(shí)就認(rèn)為，除了央企，現(xiàn)在的舉牌人以后都會(huì)跳樓。但愿不要被我言中。
第三次土改。
炒賣土地的后果，是動(dòng)搖國本。歷史地看，毛澤東、鄧小平二位在經(jīng)濟(jì)上的功勛都是發(fā)動(dòng)土改。
毛澤東的土改，是中國歷史上的第一次土改，提出的口號(hào)是：打土豪分田地。這固然是一句政治口號(hào)，但對(duì)當(dāng)時(shí)來說，在經(jīng)濟(jì)上來講重新配置了土地資源，理順了生產(chǎn)關(guān)系，釋放了一部分生產(chǎn)力。毛澤東的對(duì)錯(cuò)在執(zhí)政黨內(nèi)有定論，在歷史上大家都在評(píng)說，不是本文所要闡述的。僅僅從土改來說，毛澤東的做法在當(dāng)時(shí)推動(dòng)了歷史的進(jìn)步。遺憾的是，后來的人民公社，違背了原來的土改的初衷，重新將土地公有，因此，阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展，也給中國社會(huì)造成了災(zāi)難。
鄧小平的土改，是中國歷史上的第二次土改，提出的口號(hào)是：包田到戶。文革中，劉少奇和鄧小平就提出“三自一包”，就嘗試開始土改，但是，不幸夭折。劉少奇慘死河南，鄧小平被江西人民保護(hù)起來，免遭罹難。改革開放的初始，四川的紫陽高照，安徽的鵬程萬里，都是源自對(duì)土地的改革，同樣是重新配置土地資源，解放生產(chǎn)力。
我們已經(jīng)到了第三次開展土地改革的時(shí)候了，這個(gè)歷史的重任就要落到下一屆中國領(lǐng)導(dǎo)人的肩上。第三次土改能否成功將決定中國歷史的進(jìn)程。我相信，歷史一定會(huì)往前走，不會(huì)再往后退，因?yàn)橹袊F(xiàn)在已經(jīng)退無可退。那么，第三次土改我們將選擇什么？
一是為農(nóng)民確權(quán)。法律上必須明確，農(nóng)民的耕地和宅基地、山林和水面為農(nóng)民自己所有，任何私人、企業(yè)和政府組織未經(jīng)農(nóng)民本人同意，絕對(duì)不允許任何形式的征用。
二是在城市與之對(duì)應(yīng)的是，取消70年的產(chǎn)權(quán)，減少交易稅費(fèi)，增收資源稅。一戶家庭只允許一套住宅可以免征，其他任何形式的住宅都要征收資源稅，稅率不同而已，也就是嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅的前提是，打擊開發(fā)商的囤地行為，堅(jiān)決無償收回閑置土地。不打擊囤地，就無法開征房產(chǎn)稅。
我想政府真的想江山永固，這一步肯定會(huì)做。也只有這樣，才能推動(dòng)歷史的進(jìn)步，才能調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，才能更大的釋放生產(chǎn)力。但是，這樣一來，囤地囤房的人就會(huì)遭到滅頂之災(zāi)。
如何看懂開發(fā)商的年報(bào)。
2011年萬科全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。以往每年，萬科年報(bào)顯示的都是銷售金額增幅高于銷售面積增幅大約10%，現(xiàn)在反而低于7.4%。這只能說明萬科去年房價(jià)整體下降了7.4%，考慮到去年萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額比銷售面積增長1.9%，那么，僅僅只是下半年開始降價(jià)，綜合降價(jià)幅度超過20%。
同樣的道理，再看看其他的開發(fā)商，降幅更大。我就不一一列舉。
再來看看宋衛(wèi)平。
在以上兩個(gè)背景下來看看宋衛(wèi)平，無論是短期還是長期，他早已資不抵債，實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)。像他這樣的開發(fā)商在日本泡沫破滅時(shí)比比皆是，中國也不會(huì)少。只不過中國的很多開發(fā)商還在做夢(mèng)，認(rèn)為政府還會(huì)救開發(fā)商，甚至?xí)?008年9月一樣，所以，正在舉債維持開支。事實(shí)上，根本就不可能。中央金融工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，2012年，M2不會(huì)超過14%，新增貸款為8萬億。溫家寶指出，有保有壓。保什么？保中小企業(yè)；壓什么？壓房地產(chǎn)貸款。這是明擺的事。至于中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“調(diào)控房價(jià)是國家意志”的意義，我本人了然于胸，我相信絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家心里也很清楚，把題點(diǎn)破就沒什么意義了。
悲劇人生。泡沫其實(shí)已經(jīng)破滅，只不過身在其中之人，還存有幻想而已。
陳寶存：全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長；亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長；全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長；豪宅研究院副院長。全國地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人。
作為樓市春天派掌門人，陳寶存向來以“平實(shí)文字寫地產(chǎn)真相”活躍在公眾視野中。在當(dāng)下樓市兵荒馬亂的敏感時(shí)期，他用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢，“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。”
無論贊同或排斥他的觀點(diǎn)，無可否認(rèn)的是，陳寶存是一個(gè)很好的交談對(duì)象，他對(duì)房地產(chǎn)看好的堅(jiān)持和追尋地產(chǎn)真相的努力，讓人肅然起敬。不同于任志強(qiáng)的“大嘴”麻辣風(fēng)格，陳寶存給自己加了一味孜然，“加點(diǎn)孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好。”事實(shí)上，這樣確實(shí)還不錯(cuò)。
關(guān)于樓市走勢——
房地產(chǎn)白銀三十年
大武漢地產(chǎn)：您堅(jiān)持認(rèn)為樓市沒有泡沫，以房地產(chǎn)市場50年的欠債為依據(jù)，可否詳細(xì)解答一下？
陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說的，包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認(rèn)為。房地產(chǎn)如果是一個(gè)球，那就是一個(gè)鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。
咱們國家從1949年開始土地改革，實(shí)際上中國所有的老百姓都有土地有房。建國開始的前40年，中國基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農(nóng)業(yè)大國變成一個(gè)工業(yè)化國家的局面，這個(gè)時(shí)間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來越多，一直到1998年才開始房地產(chǎn)市場化的改革。改革開放1978—1998這個(gè)中間，居住是改善了很多，但相對(duì)來講，面還是比較窄。比如城市的福利分房，這個(gè)根本就不是工廠能夠做到的，機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢？
1998年房地產(chǎn)市場化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補(bǔ)的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實(shí)際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農(nóng)村占93%多，城市88.2%，水平相對(duì)比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補(bǔ)償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。
實(shí)際上真正消費(fèi)商品房市場的，通過市場渠道買房的就是富裕人群，原來給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設(shè)做了很大的貢獻(xiàn)，這部分人應(yīng)該絕對(duì)是中國城市建設(shè)的功臣，直接推動(dòng)了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行，真正保證保障房的實(shí)現(xiàn)。
大武漢地產(chǎn)：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認(rèn)為未來發(fā)展的趨勢怎樣的？
陳寶存：整體的中國樓市，我認(rèn)為還有三十年的高速增長時(shí)期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。
但現(xiàn)在成交慘淡，這種情況是錯(cuò)誤的政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會(huì)造成未來兩年房價(jià)的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動(dòng)，拆遷的成本超過增長的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。
大武漢地產(chǎn)：最近您有了一個(gè)新的身份——豪宅研究院副院長，您認(rèn)為豪宅是未來城市發(fā)展趨勢，但據(jù)了解，今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落，您如何看待眼下的這些現(xiàn)象？
陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級(jí)的意思是，原來住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨(dú)棟。所以，現(xiàn)在我擔(dān)任豪宅通網(wǎng)的總編輯，豪宅研究院的副院長。
1997年我有單位的福利分房，2002年自購了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購房者消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來城市的發(fā)展趨勢。關(guān)于豪宅的定義，主要是以價(jià)格論、品質(zhì)論，低容積率，毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。
目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動(dòng)的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個(gè)豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質(zhì)與發(fā)展，推進(jìn)中國豪宅發(fā)展的進(jìn)程。
大武漢地產(chǎn)：您說商品房自產(chǎn)生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個(gè)我們聽起來挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎？
陳寶存：我一直都說，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因?yàn)橛写笠?guī)模的拆遷改造、補(bǔ)償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價(jià)值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對(duì)的，這種保障房實(shí)際上就是商品房。
工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供�；蛘�35歲以后去買房，奮斗到我這個(gè)年紀(jì)，什么都有了�，F(xiàn)在是不理性需求，造成了供需的嚴(yán)重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢(mèng)。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂業(yè)。
關(guān)于開發(fā)商——
開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”
大武漢地產(chǎn)：在目前的形勢下，最近少有開發(fā)商談房地產(chǎn)的新模式。您說您看到的新模式是融資集資，這個(gè)能詳細(xì)解答一下嗎？在限購限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現(xiàn)的開發(fā)商跑路傳聞下，融資似乎很難實(shí)現(xiàn)？
陳寶存：目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不是很看好，現(xiàn)在開發(fā)模式不是重點(diǎn)，資金的融資集資模式才是關(guān)鍵。
開發(fā)商跑路我是這么理解的，這里所說的開發(fā)商其實(shí)已轉(zhuǎn)為投資商，因?yàn)檎嬲拈_發(fā)商他不會(huì)跑路，他手里有項(xiàng)目在，可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn)，并不會(huì)改變房地產(chǎn)融資的模式。
一般的大企業(yè)、央企以及上市公司，它有自己的融資渠道，海外資金也在追它。比如萬科在北京聯(lián)合央企國企拿地，壓縮風(fēng)險(xiǎn)，它在資金上根本沒有問題。所以說，現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時(shí)代，大鱷是不缺錢的，而且銀行也傍大款，追著大企業(yè)走。
但是中小企業(yè)呢，從2003年以來，都沒有過寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了，再寬松的時(shí)候都沒有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式，而且一般的房地產(chǎn)公司是不會(huì)去借高利貸的，房地產(chǎn)行業(yè)根本接受不了過高利息，所以中小企業(yè)不存在很大的問題。一般人認(rèn)為中小企業(yè)借高利貸，那都是誤解。因?yàn)槲椰F(xiàn)在也做投融資，我能夠接受的利息都在20%以內(nèi)。而且項(xiàng)目公司融資很少，時(shí)間很短。所以很多解讀都是錯(cuò)誤的。
大武漢地產(chǎn)：開發(fā)商真的“很差錢”，到了危急的時(shí)刻么？
陳寶存：中國樓市，嚴(yán)峻時(shí)刻應(yīng)該在看到人類即將消失的時(shí)刻。
開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”。剛才我也說了，大型房企都是被資金追著在。前不久，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合新浪做了一個(gè)調(diào)查顯示，前三季度大企業(yè)都比去年同期高度增長，像萬科前三季度銷量已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平，所以他們根本不缺錢，并且在拿地、開發(fā)幅度上面基本都控制了。說開發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，純屬瞎說。
中小企業(yè)更不差錢，它完完全全可以把企業(yè)賣掉，大不了把項(xiàng)目賣掉。不存在差錢這種情況。但對(duì)于目前這種時(shí)間段，比如萬科，還想賣點(diǎn)低價(jià)房，回籠資金去買點(diǎn)地，這種壓力是有的，但是生存的壓力都沒有。說差錢是太籠統(tǒng)的說法，而且根本就不是實(shí)際的情況。在一個(gè)歷史上銷售情況最好的年景，哪兒來的差錢？我不懂。
關(guān)于賭局——
明年的賭局，我穩(wěn)贏
大武漢地產(chǎn)：一年前的這個(gè)時(shí)候，您和獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察家侯寧掀起了一場北京五環(huán)內(nèi)房價(jià)跌50%賭局的賭局。目前有沒有關(guān)于這一賭局的最新進(jìn)展和論斷？一年后的今天，您又以什么樣的心情來看待當(dāng)時(shí)的那一輪賭局？
陳寶存：11月7日，我在微博上發(fā)了這么一段話：作為中國最希望房價(jià)大跌的樓市春天派掌門人，對(duì)2012年11月13日結(jié)束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點(diǎn)：我真希望我輸給侯寧，我愿意輸1萬（鳳凰一虎一席談胡一虎年初逼著我和侯寧進(jìn)行的2011年賭局，他說北京五環(huán)內(nèi)要降25%，我說北京五環(huán)內(nèi)今年的跟去年增長的情況持平）+加上2010年11月13日賭的2.5萬=3.5萬，換來北京五環(huán)內(nèi)下跌一半的房子！我希望我能用一半的價(jià)錢，買下侯寧的房子。
這個(gè)賭局在當(dāng)下越發(fā)引起關(guān)注和吸引力，因?yàn)閼夷钐唷，F(xiàn)在有很多人相信侯寧要?jiǎng)俚模俏抑篮顚幰欢ㄚA不了。因?yàn)樗屹�的恰恰是北京五環(huán)以內(nèi)的房價(jià)，從區(qū)域上來說他就勝不了。從小賭局上來說，他就錯(cuò)了。從大的趨勢上，我一直認(rèn)為，整個(gè)樓市的局勢不可能下跌。剛才我評(píng)論溫總理在俄羅斯的講話，如果說要房價(jià)下跌，跌至北京普通老百姓能夠接受的水平，前提有幾點(diǎn)：一是保障房不想干了；第二，以后拆遷不給補(bǔ)償了；第三，水泥鋼材計(jì)劃了；第四，農(nóng)民工干活不給錢了；第五，不收稅了也不收費(fèi)了。應(yīng)該說這幾句話帶著氣兒的。要讓房價(jià)下降到普通老百姓能夠接受的水平，那北京房價(jià)就該下降到一潘，可能不可能？所以說這種話是不負(fù)責(zé)任的。
現(xiàn)在的輿論，整體在傳達(dá)一種錯(cuò)誤的東西，越傳越錯(cuò)。我想明年這個(gè)賭局將會(huì)引起更大的關(guān)注。在明年賭局的前后，可能會(huì)有大量的炒作。當(dāng)然，這并不是我和侯寧想要去炒作，媒體不自覺都會(huì)去關(guān)注。侯寧輸是肯定的，但這種輸對(duì)他而言已經(jīng)贏了，關(guān)注度已經(jīng)達(dá)到了，呵呵。所以明年的賭局，我穩(wěn)贏，是肯定的。
關(guān)于拐點(diǎn)和調(diào)控——
樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的
大武漢地產(chǎn)：眼下很多專家都在預(yù)測，說四季度拐點(diǎn)來了，不要奢望調(diào)控松動(dòng)，而不斷出現(xiàn)的樓盤降價(jià)新聞似乎也在印證著拐點(diǎn)將至，您怎么看？您認(rèn)為政府的政策會(huì)松動(dòng)么？
陳寶存：現(xiàn)在預(yù)測樓市拐點(diǎn)有點(diǎn)危言聳聽，目前的狀況跟2008年的王石拐點(diǎn)論有相似之處。樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等區(qū)域是有下跌，但真正的下降并未到來。目前都是邊遠(yuǎn)區(qū)域微小的漲跌，主城區(qū)的下降不明顯。浙江的中小企業(yè)制造業(yè)危機(jī)和信貸危機(jī)，對(duì)滬杭市場信心有影響，所以在浙江、江蘇、上海、杭州等以投資需求為主的人群，有房價(jià)下調(diào)的擔(dān)心。
現(xiàn)在的市場不是真正的市場，是政策重壓尤其限購限貸雙重壓力下的影響。至于其他二三線城市有好多說是限購，實(shí)際上并沒有限購，主要還在于限貸的壓力。實(shí)際上進(jìn)入第四季度，銀行放貸的壓力開始增大。因?yàn)榍懊鎵旱奶荩y行的錢都貸不出去，所以我預(yù)計(jì)第四季度以及明年一、二季度信貸的總規(guī)模會(huì)寬松�，F(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情勢以及整個(gè)局面堪憂，明年一二季度在信貸總量一定的情況下，信貸的門檻不會(huì)特別嚴(yán)格，第四季度口頭上不會(huì)松動(dòng)，實(shí)際上會(huì)以各種形式來松動(dòng)。
剛剛我也評(píng)論了溫總理在俄羅斯的那個(gè)講話，一直以來，溫總理都是說合理調(diào)整價(jià)格，就是沒說鳳凰編輯理解的什么“下調(diào)”房價(jià)！一些媒體和專家，根本不了解行業(yè)發(fā)展規(guī)律而亂下判斷，存在太多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，誤導(dǎo)公眾。
大武漢地產(chǎn)：您一直在批判調(diào)控，認(rèn)為九年調(diào)控實(shí)際上開了一個(gè)歷史性的國內(nèi)玩笑，對(duì)此也有相應(yīng)的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)來支撐，您這么肯定地指出政府的錯(cuò)誤，有沒有相關(guān)部門“約談”您？發(fā)表類似的言論會(huì)不會(huì)有一些顧慮呢？
陳寶存：確實(shí)，我是屬于調(diào)門比較高比較大的，而且現(xiàn)在調(diào)門越炒越高，但沒有人約談我。因?yàn)槲乙恢痹谡f的是市場真相，這些真相老百姓可能不明白，實(shí)際上業(yè)內(nèi)的很多專家和部委的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都是清楚的。我堅(jiān)持說房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和行業(yè)真相，沒有什么可顧慮的。不同于任總的麻辣風(fēng)味，我認(rèn)為自己是孜然加麻辣，加點(diǎn)孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好。
近日著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在一場高端講座上圍繞當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)問題，對(duì)2011年我國經(jīng)濟(jì)何去何從，作出了獨(dú)特的見解。
郎咸平講，我們過去的一個(gè)重大失誤，在于將中國定位于一個(gè)制造業(yè)大國，由此，將與制造環(huán)節(jié)無關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購、物流運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營、終端零售六大環(huán)節(jié)拱手讓給歐美。這樣做的一個(gè)惡果，是我們的企業(yè)喪失了定價(jià)權(quán)，而一件產(chǎn)品90％多的利潤都被這個(gè)環(huán)節(jié)掌控，制造這個(gè)環(huán)節(jié)只有不到10％的利潤可拿。中美之間關(guān)于人民幣匯率的爭議，實(shí)際上也是一種定價(jià)權(quán)之爭。美國希望能夠控制人民幣的價(jià)值。近來，隨著高盛進(jìn)入中國，美國甚至啟動(dòng)了對(duì)于中國的第三場定價(jià)權(quán)戰(zhàn)爭：他們希望能夠控制中國的股市。去年，高盛曾牛刀小試，導(dǎo)致中國的H股大跌。這給中國的投資者帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)行勞工政策未能追求企業(yè)和勞工雙贏。
郎咸平認(rèn)為，正因?yàn)槠髽I(yè)缺乏定價(jià)權(quán)，作為制造商品的加工企業(yè)員工薪水“10年維持不變”。不是企業(yè)不想給自己的員工加薪，而是因?yàn)樗麄儧]有更多的利潤拿出來提高員工的福利。而政府作出的應(yīng)對(duì)方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，使得湖北的最低工資標(biāo)準(zhǔn)只比江蘇低5％，一個(gè)湖北的工人愿意為了這5％而跑到江蘇打工嗎？現(xiàn)行勞工政策的一個(gè)誤判在于，不是追求企業(yè)和勞工的雙贏，而是打擊企業(yè)。比如勞動(dòng)合同法規(guī)定員工可以炒老板，老板炒員工不行，讓企業(yè)負(fù)擔(dān)政府所有錯(cuò)誤決策的成本，這使1／3的制造業(yè)陷入困境�，F(xiàn)在推行的“工資協(xié)商制度”，規(guī)定只要有20％的工人有協(xié)商意圖，資方必須與其協(xié)商，否則當(dāng)場罰款20萬元。土地出讓金拿出1／3可以解決老百姓“三座大山”。
郎咸平稱，今天中國絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房價(jià)降下來了，會(huì)是什么樣的情況？那就是中國完了！中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。讓房價(jià)上漲，老百姓住房怎么辦？新加坡的做法是一個(gè)樣板，即政府加強(qiáng)保障房的建設(shè)，以一個(gè)繁榮的商品房市場來構(gòu)建保障房的基礎(chǔ)。2010年政府土地出讓金2.7萬億，拿出10％建保障性住房，2700億可以建設(shè)2億平方米，10年20億平方米足足夠2億人居住，如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢，再拿出1000億可人人上學(xué)不要錢，所以從土地出讓金拿出1／3，可以解決老百姓住房、看病、上學(xué)“三座大山”。企業(yè)擁有更大的彈性才能應(yīng)對(duì)危機(jī)。
郎咸平指出，要想成功應(yīng)對(duì)危機(jī)，必須具備兩個(gè)條件：其一是比其他人更早意識(shí)到危機(jī)的到來；其二，也是更重要的，是企業(yè)要擁有更大的彈性。
比如李嘉誠。他在2008年金融危機(jī)到來之前就清償了自己的債務(wù)，降低負(fù)債比例，然后出售了一些股權(quán)，讓手中保有大量的現(xiàn)金。在金融危機(jī)到來后，他又宣布停止所有的投資。這樣下來，李嘉誠大概持有220億美元的現(xiàn)金，那么這220億美元當(dāng)中，70％左右是以現(xiàn)金形式所保有，另外30％是以國債方式所保有，所以非常具有流動(dòng)性。此后，在所有人都無力投資時(shí)，李嘉誠抓住機(jī)會(huì)，在上海做了一筆投資，賺了一大筆錢。
現(xiàn)在看起來，我是非常感到中國政府的偉大，偉大到了把全球樓市炒家全部套了進(jìn)來。小到P民，大到全國聞名的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授也被套了進(jìn)來，弄的郎教授十分不開心，走到哪里都罵中國政府，并且，把我罵中國政府的觀點(diǎn)嫁接到他的演講里。不過，開心的是，他在房價(jià)最高時(shí)，花了一千萬在上海買了一套房子，現(xiàn)在，起碼縮水200萬，相當(dāng)于郎教授14場演講費(fèi)白拿了。明年這個(gè)時(shí)候，那種偽豪宅還會(huì)縮水更多。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家在炒股炒樓上，從來就沒有成功的先例。我常常想經(jīng)濟(jì)學(xué)家、世界銀行副行長林毅夫當(dāng)年苦勸自己的堂弟，不要去日本炒樓。他堂弟不聽，坐飛機(jī)從臺(tái)北趕到東京，買了一套房子，花了5億日元，結(jié)果一年后，賣出去只值1億日元。這樣的笑話，在明年這個(gè)時(shí)候在中國到處都是。香港著名樓市炒家羅生今年初自殺于東莞一家酒店，就因?yàn)槌礃琴Y金鏈斷裂，生前曾經(jīng)與多位影視明星有染，可見炒樓發(fā)財(cái)確有其事，只是不能善終。
上海的天氣也漸漸的冷了。盡管上海市政府有意托市，想在冬天燒一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原來賣25000元的房子，開始降至17000元馬上放大成交量，上海市政府說不行，降20%要報(bào)政府備案，結(jié)果價(jià)格跑到20000元上方，可惜的是，房子也沒有人買了。溫州人在上海拋盤，很多650萬的豪宅，掛牌500萬往外賣，也沒有人接盤。
在海南三亞，曾經(jīng)被炒到6萬元一平方米的海邊公寓，現(xiàn)在2萬元也無人問津。溫州、義務(wù)、長沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯（600295）的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經(jīng)炙手可熱，現(xiàn)在冷僻朝陽。更有全國許多縣城，把農(nóng)民趕上樓，強(qiáng)行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦的來開發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。
人們很奇怪，中國人那么有錢，那么現(xiàn)在的錢去了哪里？一個(gè)主要原因，原來大量樓市資金來自銀行貸款，不是城市居民購買力形成的市場，現(xiàn)在銀行支持不住，不敢給房地產(chǎn)貸款了，整個(gè)資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場，缺少真實(shí)購買力的樓市，總有一天會(huì)出問題。每次到上海、北京、深圳等地，我都會(huì)去看看那么多大樓的亮燈率，即使五年的豪宅社區(qū)，亮燈率也不足40%；兩三年的社區(qū)亮燈率鮮有超過30%。我就在看看房價(jià)到底能夠炒到什么時(shí)候？看他能否大漲20年。
無論是何種資產(chǎn)，只要是資產(chǎn)，價(jià)格都是有周期性的，從來沒有一種資產(chǎn)價(jià)格可以一直往天上漲。越是長得快的資產(chǎn)，跌起來也是驚人的。這是市場的規(guī)律。很多人把希望寄托在貪官污吏身上，說他們依賴土地財(cái)政，肯定會(huì)一直會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲�？墒�，這些從來不了解中國的歷史，貪官污吏一多，就有很多人會(huì)為土地問題買單。
再看看全球，金磚四國財(cái)富效應(yīng)消耗殆盡，中國也不例外。2009年刺激經(jīng)濟(jì)只是財(cái)富的最后的盛宴，盡管是一頓饕餮大餐，但是，盛宴散盡，杯盤狼藉。政府債務(wù)問題，全球爆發(fā)。歐債率先，中國債務(wù)問題將緊隨其后，最后是美國債務(wù)泡沫將要破滅。政府行為，受到全球的質(zhì)疑。這種行為，更多的是助漲全民瘋狂。
意大利債務(wù)收益率已經(jīng)突破8%，預(yù)期在明年6月債務(wù)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，意大利債務(wù)收益率將會(huì)突破10%。中國資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個(gè)月，1800億美元出逃中國。11月數(shù)據(jù)還沒有出來，預(yù)期將超過10月份�？鐕驹谥袊疵a(chǎn)，推高庫存，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，他們采取的措施是，以庫存產(chǎn)品抵消在中國商業(yè)銀行的貸款，然后一走了之。
人民幣到今天為止，盤中連續(xù)4個(gè)交易日天天跌停。央行拼命買入美元，進(jìn)行護(hù)盤。但是，基本沒用。待國家財(cái)力無法支持人民幣貶值時(shí)，人民幣只有兩條出路，一是一次貶值到底，將會(huì)徹底散失國際市場出口份額，經(jīng)濟(jì)步入衰退，像日本一樣，失去20年；一是瘋狂印鈔，像津巴布韋一樣，貨幣徹底崩潰。
無論如何，都將影響到房價(jià)。2009年，我們可以采取4加9模式刺激經(jīng)濟(jì)，4萬億財(cái)政投入加9萬億信貸投放，還可以支撐于一時(shí)，現(xiàn)在的國際環(huán)境完全變了。用貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)的方法，已然不靈。中國只有像印度一樣，擴(kuò)大內(nèi)需，才能尋求經(jīng)濟(jì)新的動(dòng)力。現(xiàn)在的問題是，我們還有多少內(nèi)需？
中國最近幾年，稅收增漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長的幅度。稅收卻大量用于腐敗高發(fā)的投資建設(shè)，而不是主要用于調(diào)節(jié)貧富懸殊。在民營企業(yè)利潤不斷下滑的情況下，壟斷企業(yè)利潤卻大幅增加。這些不僅增加了社會(huì)通脹的壓力，而且導(dǎo)致了社會(huì)分配的嚴(yán)重失衡。進(jìn)而削弱整個(gè)社會(huì)的需求增長。
中國已經(jīng)面臨全面的產(chǎn)能過剩，而產(chǎn)能過剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間，實(shí)際也是一種需求，等于投資需求減少。產(chǎn)能過剩還將引起以前投資項(xiàng)目的投資回報(bào)大幅下滑，而投資利潤的下滑還將引起金融壞賬的增加，并阻止金融貸款的增加，這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響，阻礙需求的增加。
由于資金過剩、需求不足和負(fù)利率，導(dǎo)致的投機(jī)需求大增，而投機(jī)實(shí)際也等于變相囤積產(chǎn)品。這也等于透支未來需求，因?yàn)檫@些囤積將來會(huì)變成供應(yīng)，將來可以提供部分需求。比如：現(xiàn)在投機(jī)房地產(chǎn)，就是把其他人將來的需求囤積在自己手中，實(shí)際等于暫時(shí)把別人的需求囤積在自己手中。對(duì)整個(gè)社會(huì)來說，實(shí)際也是透支了未來的需求，只是這個(gè)需求暫時(shí)沒有到需要人的手中，而是由投機(jī)者暫時(shí)保管了別人未來的需求。
中小企業(yè)面臨生產(chǎn)成本和生活成本大幅提高的雙重壓力，很多已經(jīng)無法生存；股市從年初的2808點(diǎn)單邊下跌到現(xiàn)在的2300點(diǎn)上方，1.3億散戶財(cái)富散盡。農(nóng)村大拆遷，趕農(nóng)民上樓，家電下鄉(xiāng)，早已透支了農(nóng)民的多年的積蓄，家家負(fù)債累累。我們所作的一切，都是不考慮長遠(yuǎn)，只顧眼前的短期行為。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)靠不住��！這是朱镕基深刻的體會(huì)。在全球各國，只要是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)體，無一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實(shí)正在破滅，因?yàn)闆]有選擇。大家都沒有退路，政府不敢去取消限購，取消對(duì)房地產(chǎn)的信貸管制。開發(fā)商降價(jià)沒人會(huì)出手，除非一次降到與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗑獾臓顟B(tài)，才可能放大成交。
未來中國各大城市房價(jià)將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房價(jià)將會(huì)走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時(shí)，中國房產(chǎn)稅開始開征，隨后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用，無人會(huì)去買房子，像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅，中國未來十年之內(nèi)無人會(huì)去炒賣住宅，因?yàn)闊o利可圖。
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